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中海地產:穩中求進的龍頭

添加時間:2020-11-02 16:21:58 點擊量:

 過去幾年,是高杠桿、激進型房企的高光時刻,他們不斷刷新中國房企、以至全球房企的年銷售紀錄,將自己的名字寫入世界500強榜單。


  房住不炒,不可動搖。7月30日的中央政治局會議首提:不將房地產作為短期經濟的刺激手段。


  狂飆突進的房地產時代正式畫上句號,中國房地產正式進入平穩增長階段。需要強調的關鍵詞是“正式”。


  未來的市場機會,屬于那些財務穩健、戰略穩健的房企。在“黑天鵝”頻出的時期,穩健的企業有機會走得更遠。既是龍頭房企,又以穩健著稱的,非中海地產莫屬。


  01

  穩中求進,又好又快發展

  2018年末,中海地產的資產負債率不到60%,只有59.5%,這在負債率動輒超過100%的房地產行業,與TOP10房企平均超過80%的資產負債率相比,非常特立獨行。


  2018年末,中海的凈借貸比只有33.7%,年末持有現金1006億港元,現金占總資產比例超過10%。2018年加權平均借貸成本僅4.3%。


  不僅負債低,現金充裕,中海的銷售增長也在加速。2018年,中海的銷售合約額為3012億港元,年增長30%,銷售規模行業第七;歸母凈利潤449億港元,位居行業第一。去年末,中海的總土地儲備達9144萬平方米。


  這種又好又快的勢頭,2019年還在持續。

  2019年上半年,根據中海發布的銷售簡報,以港幣計價,中海官方口徑銷售增速為28.7%,銷售合約額達1942億港元。在上半年全國商品房銷售額僅增長5.6%的背景下,這一增速,相當亮眼。憑借快速增長,中海的銷售排名提升。

  上半年,根據克而瑞的數據,中海的全口徑銷售規模上升一位,位居行業第六;權益銷售額排名行業第五。


  很快就要到公布2019年中期業績成績單的時候了,按照中海一貫的穩健思路,中海這個規模增速,依舊還會是以發展質量作為前提。中海的利潤及其他財務指標的表現,值得期待。


  02

  行業增速下行+金融嚴監管,穩健為王

  5月17日,銀保監會官網發布了銀保監發(2019)23號文,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。


  6月13日,中國銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上講話指出:“房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重?!?/p>


  先吹風表態,接著雷厲風行的大動作,所有這些,都透露出一個明確的新信號:


  針對房地產行業的調控政策已經從銷售端逐步走向融資端。


  未來的調控政策,除了繼續在需求端進行“限購、限貸”等,也要在資金端限制一些激進房企的高杠桿行為,抑制資金過度流入房地產。


  貨幣政策和金融監管的邊際寬松一去不復返,融資環境收緊,如果房企凈負債過高、資金需求強烈,再疊加銷售端降溫等不利影響,生存環境將不容樂觀,首當其沖的當屬那些激進型房企。


  在這樣的調控環境下,一向秉持穩健策略的房企、負債偏低的房企,反而會有巨大的市場機會。


  比如中海。


  由于中海一貫堅持穩健審慎的財務策略,中海的凈借貸比長期維持在40%以下,是行業中最低水平之一,這是相當不容易的事情。


  負債水平常年控制在行業低位,中海憑借著央企優勢,又同時具備充沛的現金儲備和低成本的融資渠道。在房地產信貸收緊的形勢下,低成本融資優勢將是中海獨一無二的競爭力。


  7月8日,中海發行了5.5年期20億港元債券,票息2.9%;10年期4.5億美元債券,票息3.45%。創下了中國房地產企業境外債券發行的最低成本記錄。


  這得益于中海在香港擁有龐大的實體開發業務。中海1979年創立于香港,香港是中海的根據地。一直以來,在香港房地產市場,中海的銷售規模一直位居中資房企第一。今年上半年,中海在全香港房地產市場位居第五。


  即便在相當顯著的融資優勢下,中海依舊以穩為主。


  這個從拿地策略上就能明顯看得出來。


  克而瑞數據顯示,中海2019年上半年拿地金額537.5億,位列第7。以2018年業績發布會上定下的2019年全年1350億的拿地預算,中海上半年拿地金額占比還不到全年預算的40%。


  錢花的不多,但地都是好地。

  從城市分布看,北上廣深及香港均有斬獲,五個城市的投資額合計達216.7億元,占比41%。如此之高的占比,在國內其他地產商中少見。更別說這五個城市,均被認為是潛力最好、安全邊際最高的城市。


  正因為門檻高,很多房企被擋在了這些市場之外。尤其是香港,這個國內多數房企巨頭尚無法進入的城市,中海在半年內,與會德豐、新世界、恒基等公司合作,獲得了三幅地。這也展示了,在香港的新形勢下,中海作為窗口企業,對香港發展的看好與支持。


  一直以來,中海都聚焦在一二線城市拿地,而且中海的開發速度越來越快。


  去年,中海在北京市場占據份額第一,年銷售超過300億。根據中原地產統計,截至今年上半年,北京已有50個限競房面市,從拿地到銷售的周期,平均是383天,而中海在北京的限競房的周期是200天。開發速度最快的10個項目中,前5個都是中海的項目,最快的中海云熙僅為122天。且每個項目都保持了極高的去化率。


  有錢,中海也不任性。利潤導向,對投資回報的高要求,中海在業內是極為嚴苛的。


  以7月14日中海競得的北京造甲村地塊為例。這幅地的溢價率只有 18.8%,如此低的溢價率,在目前國內的一二線城市已十分少見。


  不管是拿地金額還是城市選擇,都能說明一點:中海在負債、盈利、拿地上均占優勢的情況下,依舊堅持“穩健發展”的主基調。

  03

  行業新格局,堅守主業的穩健者致勝、剩者為王

  新調控思路之下,行業總量天花板臨近,必將引發新一輪行業格局的洗牌。


  今年上半年,全國商品房銷售面積下滑,金額卻在上漲,這其實就是一個信號:房價更高的一二線城市的成交占比在不斷提升。


  同時,一個無法回避的事實是,國內眾多三四線樓市在短期內顯著下行。受制于前期市場購買力透支、疊加棚改貨幣化安置政策的漸次退出,2019年上半年三四線城市整體成交下行。1-5月,三四線城市整體成交量累計同比下降5%,環比下降14%。


  眾多房企的轉向也說明了這一問題。


  據統計,2019年至今,有數量近七成的百強房企在三四線城市新增土地投資占比相比2018年有不同程度的下降。


  中海的城市布局,一直是以一二線城市深耕布局為主。其發展策略是堅持主流城市、主流地段、主流產品。加上中海宏洋,在全國布局只有70多個城市,是TOP10房企中布局城市數量最少的。


  保證中海持續穩健增長的另一個武器是行業領先的品質和產品力。


  承建業務出身的中海,擁有“工科中?!钡氖袌隹诒?,秉持著對建筑老本行的尊重和對質量的苛求態度,產品的用心程度上向來是不遺余力的:


  在施工前,中?;跇颖玖烤薮蟮目蛻粞芯?,準確定位客戶偏好,定位80%標準化的設計;20%創新設計;

  在施工過程中,中海打造精工體系,注重加強新技術、新工藝的應用;

  在施工結束后,中海的每一間房屋必經七重質檢;

  在全過程,中海將客戶滿意度列為公司戰略級管理范疇,內部實施強考核。


  而這種在產品力、品質上的細心打磨的背后,是中海希望以好產品、好服務驅動增長。


  另外,目前,從中海提出的戰略規劃來看,中??赡苁菍Φ禺a下半場思考得最為理性、清晰,布局最合理的房企。

  這體現在兩個方面:一個是戰略定力,二是戰略眼光。在以“多元化”為潮流的行業趨勢面前,中海一直沒有太大的跨界動作。


  這背后是中海地產掌舵人顏建國對行業及公司未來的深刻洞見。


  今年3月20日的年度業績發布會上,中海詳細闡述了“今天、明天、后天”三個層次的業務戰略。

  中海將90%的資源用于住宅開發,因為目前房地產行業最賺錢的還是住宅,周轉快、利潤也相對高一點。


  中海將持有商業作為第二層次的產業,定位為是明天的產業,每年投入7%-8%的資源用于商業,商業地產營收預計2020年超過50億,2023年收入達到100億。實際上,中海目前已經是國內最大的單一業權寫字樓發展與運營商,截至目前持有并已投入運營的寫字樓45棟。


  2018年,中海商業物業總營收為40.6億港元,同比增長38.1%;其中投資物業實現租金總收入港幣35.3億元,同比增長44.1%;酒店及其他商業物業收入港幣5.3億元,同比增長8.2%。


  創新產業定義為第三層次后天的產業,中海主要聚焦教育、養老、物流、文化等產業,每年投入1-2%資源探索、創新、試錯。


  每一次的調控都是一個歷史的輪回。而在2019年,命運的鐘擺或許再次偏向以中海為代表的穩健型房企。


  對于幾千億量級的房企而言,每一次的銷售增長都是讓大象跳舞,穩健前行者,才能走得更遠?! ?/p>

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